?。ㄒ唬┱摺胺€(wěn)”字當(dāng)先，以空間換時(shí)間推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制
1、各地調(diào)控進(jìn)入微調(diào)階段，限售、限價(jià)常態(tài)化穩(wěn)定市場(chǎng)
目前各地調(diào)控政策進(jìn)入微調(diào)階段，主要針對(duì)投機(jī)炒房，核心目的求“穩(wěn)”。2018年以來(lái)，出臺(tái)調(diào)控政策的城市主要為前期無(wú)政策出臺(tái)或政策力度不足、今年以來(lái)市場(chǎng)熱度上升較快的城市，不同城市政策力度差異大。具體而言，海南省為防范炒房投機(jī)現(xiàn)象，實(shí)施全域嚴(yán)厲限購(gòu)、限貸、限售并嚴(yán)格審查頻繁離婚、結(jié)婚、新遷入海南戶(hù)籍購(gòu)房等行為，為2018年以來(lái)調(diào)控城市政策力度之最嚴(yán)；反之，長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)等弱二線城市雖出臺(tái)調(diào)控，但受地區(qū)本身庫(kù)存水平不低影響，政策以限售2-5年不等為主，限購(gòu)、限貸舉措較少；而蘭州則受前期政策力度較嚴(yán)致使市場(chǎng)下滑、庫(kù)存上升影響，取消了部分偏遠(yuǎn)區(qū)域的限購(gòu)政策和非蘭州戶(hù)籍購(gòu)房的個(gè)稅、社保要求。從各地政策細(xì)則和力度差異來(lái)看，調(diào)控主要針對(duì)外地人投機(jī)炒房行為，力度也根據(jù)地區(qū)市場(chǎng)的情況有所區(qū)別，目的為防止當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)“量”、“價(jià)”的大幅波動(dòng)，既要防范投機(jī)行為帶來(lái)的市場(chǎng)過(guò)熱，也要防控政策過(guò)嚴(yán)導(dǎo)致的市場(chǎng)下行。目前各地樓市政策進(jìn)入微調(diào)時(shí)期，預(yù)計(jì)未來(lái)政策的出臺(tái)主要以規(guī)范土拍、預(yù)售或調(diào)整限售年限等為主，部分未出臺(tái)調(diào)控政策的地區(qū)如出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅上行也存在較大調(diào)控可能，但力度會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)熱度、庫(kù)存水平而有所差異，整體調(diào)控力度大幅上行的可能較小。
預(yù)計(jì)限售、限價(jià)將為常態(tài)化調(diào)控舉措。限售政策能夠精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房，既不傷及剛需又能抑制投機(jī)、平穩(wěn)樓市，逐漸成為了各城市調(diào)控的首選和標(biāo)配，2018年以來(lái)新出臺(tái)調(diào)控的城市政策無(wú)一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市數(shù)量已近70個(gè)，限售年限在2-5年不等。此外，限價(jià)同樣是各地調(diào)控不可或缺的方式之一，主要目的為通過(guò)行政干預(yù)防止一手房?jī)r(jià)格的大幅波動(dòng)，多個(gè)城市一手房定價(jià)普遍低于周邊二手房?？紤]到目前樓市調(diào)控基調(diào)主要為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)限售、限價(jià)將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)化舉措。
各地人才落戶(hù)、住房補(bǔ)貼政策頻發(fā)，核心目的在于吸引人才并非變相放松調(diào)控，但若區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因此波動(dòng)，后續(xù)大概率會(huì)有限購(gòu)補(bǔ)丁出臺(tái)。此次“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”以二線城市為主角，代表城市包括南京、西安、杭州、武漢、成都、天津等，具體內(nèi)容主要為落戶(hù)條件的放松及租房、購(gòu)房補(bǔ)貼。此類(lèi)城市商品住宅庫(kù)存多處于低位，政策目的并非變相放松調(diào)控，而在于吸引人才、提高城市中長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)力。但落戶(hù)人數(shù)的明顯增加確實(shí)會(huì)對(duì)樓市的量、價(jià)增速產(chǎn)生實(shí)質(zhì)正向影響，目前成都已對(duì)人才落戶(hù)政策打上購(gòu)房限制的補(bǔ)丁，即新遷入戶(hù)籍未滿2年的購(gòu)房者需在所購(gòu)房區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上，而若其他區(qū)域若出現(xiàn)由人才落戶(hù)政策導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，則同樣存在后續(xù)出臺(tái)購(gòu)房限制條件的可能。
2、長(zhǎng)效機(jī)制為長(zhǎng)期制度安排，多層次住宅體系最先落地
穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境是長(zhǎng)效機(jī)制建立的基礎(chǔ)。目前我國(guó)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括以住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)房為代表的多層次住宅體系建立、房地產(chǎn)稅制改革等，均為長(zhǎng)期的制度安排，需要以穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是平穩(wěn)的房地產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)。在房?jī)r(jià)暴漲的周期里，租賃、共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)接受度、房地產(chǎn)稅的實(shí)施效果均可能低于預(yù)期，使得長(zhǎng)效機(jī)制難以落到實(shí)處。
多層次住宅體系建設(shè)已在部分核心城市快速推進(jìn)。
住房租賃的推進(jìn)形式主要為租賃住房用地供應(yīng)，推進(jìn)最為迅速的城市為上海、杭州，截至2018年6月12日，上海和杭州分別實(shí)際供應(yīng)租賃住房的住宅用地32和8塊，涉及規(guī)劃建筑面積分別為204.22和46.74萬(wàn)平方米，競(jìng)得企業(yè)絕大部分為當(dāng)?shù)貒?guó)企，地塊全部為底價(jià)成交。上海租賃用地供應(yīng)始于2017年7月，2017、2018年1-5月成交的租賃住房用地建筑面積分別占同期住宅用地成交總建筑面積比重達(dá)12.30%和22.19%；杭州租賃用地供應(yīng)始于2017年10月，2018年以來(lái)租賃住房用地供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)，但供應(yīng)力度弱于上海，成交的租賃住房用地規(guī)模占同期住宅用地成交總建筑面積比重約為5.70%。除上海、杭州外，合肥、武漢2018年以來(lái)也推出了少量住房租賃用地。
共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)施的代表城市為北京。2017年9月底，北京市發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，此后北京市合計(jì)成交了15個(gè)地塊，全部用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，規(guī)劃總建筑面積合計(jì)為209.74萬(wàn)平方米，另有一部分供應(yīng)量來(lái)源于商品住宅配建限價(jià)房、2017年9月30日之前未銷(xiāo)售的自住型商品住房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)北京市住建委披露的已結(jié)束申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房情況來(lái)看，政府持有份額比例在30%-50%不等，共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)周邊住房銷(xiāo)售價(jià)格作出的評(píng)估價(jià)、購(gòu)房人持有比例及政府一定讓利的原則確立，銷(xiāo)售單價(jià)明顯低于周邊房?jī)r(jià)，并且房源中30%的住房會(huì)面向在項(xiàng)目所在區(qū)域工作、滿足限購(gòu)條件的非京籍購(gòu)房者，對(duì)保障夾心層自住需求積極作用顯著。
房地產(chǎn)稅改革推行預(yù)期強(qiáng)于往年，但短期內(nèi)落地難度較大。政府公開(kāi)文件中房產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容由來(lái)已久，表述從“物業(yè)稅”逐步變更為“房產(chǎn)稅”及“房地產(chǎn)稅”，自2013年起政策表述便著重強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)稅立法”，2017年底以來(lái)政策對(duì)房地產(chǎn)稅改革的表述為“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，意味著房地產(chǎn)稅改革將立法先行。目前該法案尚處于草擬階段，預(yù)計(jì)立法完成時(shí)間最快也將在2020年以后，而立法至實(shí)施仍有一定過(guò)渡期，“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則也意味著各地推進(jìn)的進(jìn)度、實(shí)施的細(xì)則均可能有差異，因此房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地難度較大。
房地產(chǎn)稅改革不等同于單一開(kāi)征房產(chǎn)稅，而為加減并重。財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在兩會(huì)期間答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅改革總體思路為“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，“合并整合相關(guān)的一些稅種”，“合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀稅負(fù)率已為各行業(yè)之首，并且稅收結(jié)構(gòu)以流通環(huán)節(jié)稅種包括營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、所得稅和契稅為主。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如美國(guó)、香港房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)中流通環(huán)節(jié)涉及的稅種均主要為所得稅，保有環(huán)節(jié)稅種則具備“寬稅基、低稅率”的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)稅改革并非完全等同于開(kāi)征房產(chǎn)稅，而為加減并重，在保持行業(yè)稅負(fù)率穩(wěn)定的前提下，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅同時(shí)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。
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